法拍屋 特別變賣程序 減價拍賣不動產(四拍)-專門 專業刊登地院拍賣公告法拍屋 特別變賣程序 減價拍賣不動產(四拍)-專門 專業刊登地院拍賣公告
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登法拍屋新聞紙注意事項:
法拍流程:債權人聲請執行→ 法院收狀→ 民事執行處分案→ 函地政查封登記→ 執行處法官排定日期→ 書記官執達員執行查封→ 鑑價→ 債權債務及相關人詢價→ 公告及登報定期拍賣→ 第1次拍賣→ 第2次拍賣→ 第三次拍賣→ 公告承買3個月→ 減價特別程序拍賣(第4次拍賣)→ 拍定或承受→ 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→ 拍定人聲請點交→ 命債務人自動履行→ 書記官現場履勘→ 強制執行點交→ 執行完畢。
1.拍賣公告內容如有錯誤請通知法院更正。2.債權人在拍賣日期前如未按時刊登即強制執行法第28條之1第1款規定駁回強制執行聲請。
3.刊登法院公告很少登自由時報、中國時報、聯合報、蘋果日報(因為價錢很高),刊登報紙以都會時報、太平洋日報、民眾日報全國公告版為主。
傳真:02-22660730
電子信箱:
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專業刊登各類便宜低價公告:02-22608602分機16或0939255033甄小姐

法院多久開始拍賣(查封房屋房子後)
第一次拍賣-法院所定的拍賣期日,依強制執行法第八十二條規定:「拍賣期日距公告之日,不得少於十四日。」同法第九十一條規定:「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者,執行法院應以該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書;其無人承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十。」依最高法院民國86年抗字第 1681 號裁判要旨:「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額,「到場」之債權人必須於「拍賣期日終結前」聲明願承受,執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次(現最多至減價拍賣)拍賣期日到場,亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示,自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
第二次、第三次拍賣-拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後,依強制執行法第九十三條定:「再行拍賣之期日,距公告之日,不得少於十日多於三十日。」同法第九十二條規定:「再行拍賣期日,無人應買或應買人所出之最高價,未達於減定之拍賣價額者,準用前條之規定。如再行拍賣,其酌減數額,不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」
特別拍賣 特別拍賣程序(應買)-當第三次拍賣流標後,依強制執行法第九十五條規定:「經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」(最高法院90年台抗字第 399 號裁判參照)在特別拍賣期間,無人應買或債權人未於公告之日起三個月內聲請另行估價或減價拍賣時,則會視為撤回該不動產之執行。(強制執行法第九十五條第二項參照)
減價拍賣-在特別拍賣期間內,債權人有聲請減價拍賣,而在減價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時,依強制執行法第九十五條第二項後段規定,視為撤回該不動產之執行。

第一次拍賣:如無人投標,就會降2成〔即打8折減價〕拍賣前會先公告14天。
第二次拍賣:如無人投標,再降2成〔即再打8折減價〕一拍流標後約14天內排出第二拍日期。
第三次拍賣:如再無人投標,再降2成〔即再打8折減價〕二拍流標後約14天內排出第三拍日期。此時法院會通知銀行是否進行應買程序
第四次拍賣:即是公告三個月的〔應買公告〕任何人皆可在公告期間用〔第三拍〕的底價直接向法院購買,若公告期間無人應買時法院待應買期間截止時,會排定第四拍拍賣程序。
特別拍賣:若再無人投標時,則法官會當場詢問是否有〔債權人願意承受〕若無債權人承受,債權人仍然要繳交拍賣執行費用予法院。

臺灣OO地方法院公告範例(特別變賣程序後減價拍賣、四拍)
發文日期:中華民國99年0月0日
發文字號:O院99O字第000號
主旨:公告以投標方法拍賣本院99年度O字第000號清償借款強制執行事件,債務人OOO所有如附表所示不動產有關事項。
依據:強制執行法第95條第2項。
公告事項:
一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、拍賣最低價額、應買資格或條件及其他相關事項:均詳如附表。
二、保證金:應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進投標保證金封存袋內,將封口密封,不必向本院出納室繳納(投標書及保證金封存袋,向本院服務處購買,並應依投標書所記載之注意事項填載)。如果得標,保證金抵充價款,未得標者,由投標人當場領回。
三、閱覽查封筆錄日期及處所:自公告之日起,至拍賣期日前1 日(每日辦公時間內)向承辦股申請。
四、投標日時及場所:99年0月00日下午2 時30分起,將投標書連同保證金封存袋,投入本院民事執行處投標室標櫃內 。
五、開標日時及場所:99年0月00日下午3 時在本院民事執行處投標室當眾開標。
六、得標規定:以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人,如投標人願出之最高價額相同者,以當場增加之金額最高者為得標人,無人增加價額者,以抽籤決定得標人。關於投標無效之情形,請參考投標書背面之記載。
七、交付價金之期限:除有優先承買權人須待優先承買權確定後,另行通知外,得標人應於得標後7 日內繳足全部價金。逾期不繳,得將不動產再行拍賣,再行拍賣所得之價金,如果少於原拍賣之價金及費用時,原得標人應負賠償差額之責任。如由數人共同買受,其中1 人逾期未繳足價金,全部視為廢標,再行拍賣之差額,由原拍定人連帶賠償。
八、拍賣之不動產,如有開徵工程受益費,應依工程受益費徵收條例第6 條第3 項規定辦理。
九、依平均地權條例第60條之1 、農地重劃條例第36條、農村社區土地重劃條例第28條規定,重劃分配之土地,重劃工程費用、差額地價未繳清前,不得移轉。買受人應繳清後,始得辦理所有權移轉登記。
十、投標人如係外國人,應於投標時提出主管機關核准購買本件不動產之證明文件。
十一、拍定後,如依法准由有優先承買權人優先承買時,所繳保證金無息退還。
十二、拍賣之建物含增建者,拍定後債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地,應買人自行查明解決,本院不代為處理。
十三、依農業發展條例第33規定,私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構投標時,應提出經主管機關許可承受耕地之證明文件。
十四、拍賣之建物如為政府直接興建之國民住宅,依國民住宅條例第19條規定,其承購人居住滿1 年後,始得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。但取得使用執照滿15年以上之國民住宅,則不受此限制。
十五、本公告未盡事項,請參閱投標室張貼之地方法院民事執行處不動產投標參考要點及一般公告事項。
十六、本件所定拍賣期日,如遇颱風過境,經苗栗縣政府宣布各機關停止上班時即停止拍賣程序,並改期拍賣。
十七、拍定人應承擔拍定日至權利移轉證書取得前之地價稅、房屋稅。
十八、其他公告事項:
(一)分別標價合併拍賣,出價均應達到底價,以總價最高者為得標。
(二)投標人應攜帶國民身分證及印章,如委託他人代為投標,並應提出委任狀。
(三)有設定抵押權,拍定後塗銷抵押權登記。
(四)第000建號係未辦第一次所有權登記之增建物,拍定人無法逕持本院核發之權利移轉證明書辦理所有 權登記。
(五)本件00-0地號土地依都市計劃編為住宅區。

地方法院法拍屋公告範例(特別變賣)
發文日期:中華民國99年0月00日
發文字號:O院99OO字第0000號
主旨:應買人得自本公告之日(民國98年0月00日)起3個月內,向本院具狀表示應買債務人OOO等所有如附表所示不動產。
依據:強制執行法第95條第1項。
公告事項:
一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、應買價額、應買資格或條件及其他相關事項:均詳如附表。
二、本院99年度OO字第0000號債權人OOOO股份有限公司等與債務人OOO等間清償票款強制執行事件,就附表所示債務人之不動產經2 次減價拍賣,仍未拍定,凡願買受該不動產者,得於本公告之日起3 個月內,依原定拍賣條件(如附表所示)向本院具狀為應買之表示,並附上應繳納之保證金票據,本院得於詢問債權人及債務人意見後,許為買受。如有2 人以上表示願意買受者,以應買之書狀最先到達法院者為優先,如同時到達者,以抽籤決定。債權人亦得應買或為願承受之表示。
三、應買人具狀應買時,未同時繳納保證金者,應買無效。
四、債權人得於本公告期間內,無人應買前,聲請另行估價或減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受,或債權人未於本公告期間內聲請另行估價或減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。債權人聲請另行估價或減價拍賣後,即不得再依本公告為應買之表示或聲明。
五、有優先承買權人(如:共有人、租地建屋之基地所有人或承租人、地上權人、耕地承租人等),如欲以同一價格優先承買,應於通知指定之期限內以書面聲明。
六、拍賣之不動產,如有開徵工程受益費,應依工程受益費徵收條例第6 條第3 項規定辦理。
七、外國人應買,應同時附具不動產所在地縣、市政府核准得購買該不動產之證明文件。
八、拍賣之建物含增建者,不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷應買。又有無占用鄰地,應買人自行查明解決,本院不代為處理。
九、依農業發展條例第33條規定,私法人不得承受耕地,但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者,不在此限。得承受耕地之農民團體,農業企業機構或農業試驗研究機構應買時,應同時附具提出許可證明文件。
十、拍賣之建物如為政府直接興建之國民住宅,依國民住宅條例第19條規定,其承購人居住滿1 年後,始得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。但取得使用執照滿15年以上之國民住宅,則不受此限制。
十一、本公告未盡事宜,請參閱投標室張貼之地方法院民事執行處特別變賣程序之公告拍賣聲請應買參考要點及一般公告事項。
十二、依平均地權條例第60條之1 、農地重劃條例第36條、農村社區土地重劃條例第28條規定,重劃分配之土地,重劃工程費用、差額地價未繳清前,不得移轉。買受人應繳清後,始得辦理所有權移轉登記。
十三、應買人應承擔應買日至權利移轉證書取得前之地價稅、房屋稅。
十四、其他公告事項:
(一)分別標價合併拍賣,出價均應達到底價,以總價最高者為得標。
(二)投標人應攜帶國民身分證及印章,如委託他人代為投標,並應提出委任狀。
(三)拍賣之不動產有設定抵押權,拍定後塗銷抵押權登記。
(四)第0000建號係未辦第一次所有權登記之增建物,拍定人無法逕持本院核發之權利移轉證明書辦理所有權登記。
(五)本件土地無訂立三七五租約。
(六)本件土地依都市計劃編為住宅區。

法拍屋投標時間
第一次拍賣
拍賣當日,由法官親自主持開標,並當眾朗讀之。
強制執行法注意事項四十八:
(一)拍賣開標時間,宜指定為每日上午九時半至十一時,或下午二時至四時之間。
(二)以投標方法拍賣不動產者,應依照拍賣公告所載時間準時開標,縱當事人請求延緩開標時間,亦不應准許。
(三)執行推事應在法院投標室當眾開示投標書,並朗讀之。關於通訊投標之開標,應先當眾審查 投標書是否密封及有無附繳保證金,暨具備其他應備要件。
(四)開標,應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形,應記明於拍賣筆錄。

第二次拍賣
第二次拍賣如果流標(未拍定),且債權人不願承受或依法不得承受之案件,法官應儘速(五 日內)指定第二次拍賣期日,拍賣最低價額也應在百分之二十範圍內,斟酌降低,並命書記官制作第二次拍賣公告。(附件十四)
強制執行法第九十一條:
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而債權人願承受者,執行法院 應依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。
依前項規定定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾百分之二十。
第九十二條:再行拍賣期日,無人應買或應買人所出之最高價,未於減定之拍賣最低價額者,準 用前條之規定;如再行拍賣,其酌減數額,不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。
第九十三條:前二條再行拍賣之期日,距公告之日,不得少於十日多於三十日。
各級法院辦案期限規則第三十五條:再行拍賣期日,應於前項拍賣期日完畢後五日內指定並公告 之。

第三次拍賣
第二次拍賣依然流標(未拍定),法官應速再行指第三次拍賣期日,並再酌減拍賣最低價額 (酌減不得逾百分之二十)。再交書記官制作第三次拍賣公告及揭示。(公告日距拍賣日亦不得少於十日多於三十日)。

第一次強制管理
第三次拍再流標,也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承 受時,應命強制管理;在管理中,得依債權人或債務人聲請,再減價或另估價拍賣。(強制法九十五條)。
所謂強制管理,指執行法院對於已查封之不動產,選任管理人管理之,以其收益清償債務之 執行行為而言。實務上,執行法院通常係指定聲請強制執行之債權人為管理人。
注意事項第五三條:(一)不動產於強制管理中,執行法院僅得依債權人或債務人之聲請,再減價或另行估價拍賣,不 得逕依職權為之。減價拍賣之酌減數額,不得逾上次拍賣所定最低價額百分之二十。但另行估價拍賣者,不在此限。(二)強制管理中之不動產,經再減價或另行估價拍賣者,在拍定交付買受人或承受人前,原強制管理之命令,不失其效力。(三)依本法第九十五條規定之再減價拍賣,仍有本法第九十一條至第九十四條規定之適用,但不得繼續減價至拍定為止。

一次強制管理後第一次拍賣
第一次強制管理後第一次拍賣,也就是拍賣公告上第四次拍賣。強制管理之不動產,如經債 權人或債務人聲請再拍賣時,法院應以上次(第三次)拍賣所定最低價額,在百分之二十範圍內,斟酌減價,繼續拍賣。每經過二次減價拍賣仍未能拍定(依然流標)。法院就須再一 次命債權人強制管理。第三次拍賣與第四次拍賣之間,由於須經過一次強制管理手續,兩次的間隔會比較長,第一 次第二次第三次拍賣如相隔二星期,第三次與第四次相隔通常要二十幾天。

拍定或承受
拍賣之不動產,經投標人拍定或債權承受後,買賣契約即成立。如無優先購買權人。法院即命拍定人在期限內繳足價額(七天內)。注意事項第九十一條 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而 債權人願承受者,執行法院應依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。

法拍屋點交
法院公告有點交之標購物,從取得權利後即得向法院申請辦理點交。
申請點交步驟 流程 時間
拍定 →  繳清尾款(拍定後一週內)→ 取得「不動產移轉証書」(繳尾款後7-10日內)→申請點交 (一般收到證書後即可申請)→法院發出點交通知-正本送債務人、副本送拍定人(一週後可收到)→限現住人自行搬遷交屋(十四日內)→ 未見債務人交屋再申請點交→ 法院發出定期履勘通知 一週後可收到(約 一個月)→履勘時再協調債務人交屋→申請再點交/(一週後再申請點交)→法院發出定期強制執行通知 一週後可收到(約一個月)

法拍屋不點交
無權佔用:拍定人於取得權利後,需另依民法之侵權行為提起訴訟,要求佔用人遷讓,必要時得另提起損害賠償之請求,以縮短佔用排除之時間。
租約:依民法『買賣不破租賃』之原則,如拍賣標的物有人承租,則拍定人需依原租約條件,將房屋出租給原承租人,等租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。惟實例中依強制執行法一般有租約的拍賣標的在第二次拍賣時大多已排除租約,法院得辦理點交。
借用、抵債使用:其處理方式與無權佔用之解決方式大抵相同,屬民法侵權行為之排除。
優先購買權:依民法:共有物之共有人出賣其所有之部份時,他共有人有權依同條件優先承購之,而法院拍賣亦屬買賣行為之一種,故亦受其規範,即拍賣物之共有人如有意願依拍定價之同價位承購拍賣物,則原拍定人需將該權利讓與,取回投標金。

法院法拍屋拍賣流程
債權人申請執行→法院收狀→民事執行處分案→ 執行處法官排定查封日→函知地政機關及其他債權人查封登記、鑑價機關鑑價→債權債務及相關人詢價值(限期陳述意見)→公告及登報→定期拍賣(公告日不得少於十四日)→第一拍(流標八折)→第二拍(流標八折)→第三拍(流標)→應買公告(公告三個月以三拍底價,遞狀應買)→若無人應買(八折)→第四拍(特別程序減價拍賣)→拍定或通知優先承買權人→拍定人或優先承買權人,七日內繳清尾款及價金→核發權利移轉證明書(十個工作日內及函知地政機關塗銷查封及設定抵押權登記) →產權過戶(申報契稅.完稅.地政機關辦理所有權登記)→不點交(起訴點交→法院開庭→取得勝訴判決書→強制執行申請點交)之處理→點交(聲請點交)→十五日自動執行命令限債務人或現住人15日自動搬遷)唯士林地方法院、板橋地方法院未搬(聲請二次點交)→履勘執行命令→書記官現場執行履勘→法官現場強制執行→拍賣執行完成

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